簡單4步驟 海外置產全攻略

國內房市景氣不明，投報率又低，海外不動產動輒有4~10%以上的報酬，更加能吸引眾人目光。只是，工欲善其事，必先利其器。赴海外買房人生地不熟，更應該「用力」做功課。不妨從先弄懂海外買房4大步驟下手，再評估是否適合投資國外。

步驟1：買進前

可多參加幾場業者舉辦的投資說明會，不侷限單一國家，可了解各國房產趨勢、各國民情風俗、GDP、氣候、稅金制度、有無公設比、租金水準、可貸款成數等；日本的話，可以上「財團法人機構REINS網路平台」探詢房價；現在最夯的柬埔寨金邊則由於E化尚未普及無法上網比較，故能獲取的資料較少,但能可多詢問幾家業者來多方比較。

再者主要是「實際考察」，實地去感受當地房市是否由業者所述。帶看有2種形式，一是跟著
幾天幾夜的考察團，連參訪、遊完行程一應俱全，另一是自行買機票去當地會合。目前日本則多是自行前往再與當地房仲匯合，若是帶有租約的房子不能入內察看；金邊則是跟團居多，大約花費在3萬元台幣以內。

可上日本「財團法人機構REINS網路平台」（http://www.contract.reins.or.jp）頁面，探詢實價。網路截圖

步驟2：簽約

預售屋簽約，通常是在參訪後所規定的工作天內簽立訂購單、過戶明細表等相關文件，業者也會趁參訪時期帶往該國開戶，以便日後的租金轉入。中古屋簽約，則會寫一份購屋意願申請書，填入想要購買的價格，簽名蓋章後，由不動產經紀人斡旋房價，談成後，會帶往當地開立帳戶。

以日本簽約為例，日本人極重視簽約過程，必須要求內容全部朗讀且逐字都一一了解後才會進行下個程序，簽約時先付款一成，貸款及過戶後，約2~3周可拿到產權證明。概略的交易成本有登陸免許稅（印花稅）、登記手續費（代書費）、不動產取得稅、仲介服務費等。

雙城建設台灣辦事處總經理黃子晃表示，目前國人赴金邊買屋多為預售型態，買賣形式與台灣相仿，以雙城為例，先支付房屋總價的30%訂金，再按工程完工進度分批付款，不過每個建案詳細的付款規則不一。

每個建案詳細的付款規則不一，簽約前務必清楚。亞太國際地產提供

步驟3：持有期間

璽朵國際海外資產部執行長黃淑苓表示，通常持有期間需繳交租金相關成本稅賦、不動產持有成本稅。大致來說，日本在租金相關成本稅賦上有委託管理費、稅理士費用（會計師費）、租金收入稅依收入計算（約5~40%），不過依照日本人習慣，每一年租客都會包給房東一個紅包，也算房東收入。

日本在持有稅上則有固定資產稅及都市計劃稅（房屋稅、地價稅）、修繕積立金（從新屋開始就每年都要預備20年以上的修繕計畫金，隨著屋齡增加而遞增）、管理費（按戶數大小計，除了房屋修繕外，大樓管理的人事開銷也計入）。

黃子晃則說，按照柬埔寨政府規定，每年需繳交租賃所得的10%，以及房屋總價0.1%的房屋稅2種費用，但由於目前柬埔寨仍屬「人治」，加上E化尚未普及，稅務的執行能力較差，稅金可用協調方式繳納。以目前雙城已完工的巴里島度假村為例，每戶每年僅交給當地政府10元美金。

步驟4：出售

出售時可藉由有原先服務的仲介，或交由當地業者服務，特別要注意是否有類似台灣奢侈稅的制度以及資本利得稅的課徵方式。在日本，著重在資本利得的課徵，而且課得相當重，持有5年內賣出稅率是30%，持有5年後減至15%。柬埔寨則無奢侈稅、遺產稅等，僅需繳交房屋售價4%的交易稅，或可稱更名費。

海外置產出售時除需繳納資本利得稅，也需留意是否需繳交雷同台灣奢侈稅的稅。亞太國際地產提供